La réception et la livraison du logement
Lors de l’achèvement des travaux, la loi a prévu un acte juridique essentiel : la réception de l’ouvrage. La réception des travaux a lieu lors de la livraison du logement.
Elle consiste en une visite contradictoire des lieux, c’est-à-dire en présence d'ArcsaM Sarl ou de son représentant dûment mandaté, constaté dans un procès-verbal où sont mentionnées les éventuelles réserves. L’article 1792-6 du code civil donne une définition de la réception : “La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente soit à l’amiable, soit à défaut, judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.”
La nouvelle loi précise que le maître de l’ouvrage a la faculté de se faire assister lors de la réception par un professionnel habilité (architecte, ingénieur, technicien du bâtiment…) titulaire d’une assurance de responsabilité couvrant cette mission.
A compter de la réception, vous disposez d’un délai de 8 jours pour nous (à ArcsaM Sarl) dénoncer tous les vices apparents qui n’auraient pas été signalés dans la réception. Cette dénonciation doit se faire par lettre recommandée avec A.R. (article L 231-8 de C.C.H.). Cette possibilité de dénonciation des vices apparents n’est pas admise pour les personnes qui se sont faites assister par un professionnel habilité lors de la réception. En cas de réserves, le maître d’ouvrage peut consigner 5 % du prix sur un compte bloqué, jusqu’à la levée des réserves. La loi prévoit la consignation de cette retenue de garantie chez un notaire ou à un compte séquestre dans une banque ou encore à la Caisse des Dépôts et Consignations (Trésor Public). Dans la pratique, le solde du prix (5 %) est conservé par l’acquéreur jusqu’à la levée des réserves, à moins que ArcsaM Sarl n’exige la justification de la consignation. La réception est un acte fondamental dans l’acte de construire. Il convient de ne pas le négliger. Elle constitue le point de départ des garanties qui incombent à ArcsaM Sarl. En tout état de cause, il est formellement déconseillé de prendre possession des lieux avant la réception des travaux. Cependant, si vous y êtes contraint, prenez la précaution de faire constater par huissier l’état de la construction. Même si en vertu de la loi du 4 janvier 1978, l’entrée dans le logement ne peut tenir lieu de réception tacite, au moment de procéder à la réception, vous risquez d’avoir du mal à faire accepter certaines réserves et d’être dans l’impossibilité de prouver la date exacte de la dite réception, point de départ des délais de garantie, ce qui peut entraîner un refus d’intervenir des assureurs.
La réception : comment procéder ?
Le jour convenu avec ArcsaM Sarl, éventuellement accompagné de votre conseil, vous allez procéder à la réception des travaux.
Rien ne sert d’émettre des réserves vagues et générales, pour le principe, du style : “réserves sur les finitions”, “réserves sur l’étanchéité”, “réserves sur la solidité”. Soyez précis, par exemple : “réserves sur le collage du papier peint dans le séjour” ou “réserves sur l’étanchéité : taches d’humidité au plafond de la salle de bains du dernier étage”.
La méthode
Il convient de procéder à trois types de vérifications :
Vérifier si les dispositions du plan ont bien été respectées : sens d’ouverture des placards portes etc. N’oubliez pas de vous munir d’un double mètre, afin de contrôler éventuellement certaines dimensions, comme la largeur d’un panneau qui peut être essentielle pour la disposition de votre mobilier. Il ne s’agit pas d’ergoter sur les millimètres, le bâtiment a ses tolérances techniques et il faut savoir en tenir compte.
Il faut également contrôler la conformité des travaux avec votre devis et à ses avenants éventuels, dont la précision si elle est rigoureuse, vous facilitera la tâche. Il serait du reste trop tard, au moment de la réception, pour demander plus qu’il n’a été prévu dans le descriptif ; il est évident que des mentions du genre : “telle marque ou similaire”, ne favorisent pas le contrôle, surtout si vous n’êtes pas assisté par un “homme de l’art” compétent pour préciser si la similitude est bien respectée.
C’est également le moment de vérifier si les prestations effectuées sont bien celles prévues dans le contrat (exemple : couleur de la moquette, papier peint, carrelage, etc.).
En dernier lieu, il convient d’inspecter avec minutie l’état des lieux et des équipements. Un éclat à l’émail de la baignoire ou une tache de peinture sur la porte, voire un carreau fêlé, seront admis comme réserve, si la mention en est faite au procès-verbal de réception et l’on y remédiera sans problème. Par contre les mêmes dégâts signalés après la prise de possession des lieux seront plus difficilement acceptés ; ils peuvent être de votre fait, par exemple au cours du déménagement.
En résumé, les réserves doivent être classées en trois rubriques :
absences de finitions (tout ce qui est à finir ou mal fini)
imperfections et malfaçons
défauts de conformité (non conformes avec les prévisions du contrat).
Lorsqu'ArcsaM Sarl aura procédé à la levée des réserves, nous vous demanderons de signer un “constat de levée de réserves”.
Il vous faudra alors nous débloquer la retenue de garantie si vous l’avez effectivement pratiquée.
Réception des travaux = début des garanties
À partir de la livraison, la garde juridique du logement vous est transférée. Vous devez donc souscrire une assurance “multirisques habitation” (incendie, dégâts des eaux, vol, responsabilité civile).
La réception des travaux, qu’il y ait ou non des réserves, marque le point de départ du délai des différentes garanties et responsabilités couvrant votre logement :